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Hypotheken: Das kleine 1x1
Die Hypothek, die für alle passt, gibt es nicht. Die optimale Lösung berücksichtigt den finanziellen Spielraum, die Risikobereitschaft und alle Wünsche des Kreditnehmers sowie die Aussichten am Kapital- beziehungsweise Geldmarkt. Darum ist guter Rat nicht teuer, aber wertvoll.
(rh) In der Schweiz gibt es grundsätzlich drei Arten von Hypotheken: Festhypothek, variable Hypothek und Geldmarkthypothek. Andere Modelle wie die Stufen- und die Kombi- oder Mixhypothek sind kaum gefragt. Allen Hypotheken sind, unabhängig vom Modell, einige Punkte gemeinsam:
- Anbieter prüfen sowohl die Bonität des Objekts als auch des Kreditnehmers.
- Kreditnehmer müssen mindestens 20 % eigene Mittel einbringen.
- Anbieter belehnen ein Objekt bis zu 80 % des Verkehrswerts; bis 65 % als 1. Hypothek, darüber als 2. Hypothek, die amortisiert werden muss.
Die Festhypothek
Herr und Frau Schweizer gehen gerne auf Nummer sicher. Darum schliessen vier von fünf Kreditnehmern eine Festhypothek ab. Laufzeit und Zinssatz werden bei Vertragsabschluss festgelegt. Üblich sind Laufzeiten von einem Jahr bis zu zehn Jahren, am häufigsten sind mittlere Laufzeiten von vier bis sechs Jahren. Festhypotheken eignen sich für Kreditnehmer, die steigende Zinsen erwarten oder die sich vor unliebsamen Überraschungen schützen wollen, damit sie auf Franken und Rappen genau budgetieren können. Nachteil: Sie profitieren nicht, wenn die Zinsen sinken, und zahlen bis zum Ablauf des Vertrages den festgelegten (hohen) Satz.
Die variable Hypothek
Der Anteil variabler Hypotheken hat zugenommen. Das lag an den Zinsen – der Zinssatz von variablen Hypotheken wird dem Kapitalmarkt angepasst, was diese Hypotheken in Zeiten sinkender Zinsen attraktiv macht. In der Regel werden sie ohne feste Laufzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten abgeschlossen. Variable Hypotheken eignen sich für Kreditnehmer, die konstante oder sinkende Zinsen erwarten, die abwarten wollen, wie sich die Zinsen entwickeln, oder die gerne flexibel bleiben, weil sie das Objekt verkaufen wollen. Nachteil: Die Kreditnehmer müssen den Kapitalmarkt beobachten, damit sie reagieren können, sobald der Zinstrend kehrt und die Zinsen wieder steigen.
Die Geldmarkthypothek (Libor Hypothek)
Der Zins orientiert sich am Euro-Geldmarktsatz Libor. Die Anbieter schlagen eine Marge darauf, die von der Bonität des Kreditnehmers abhängt. Die Geldmarkthypothek wird mit einer festen Laufzeit abgeschlossen, ihr Zins periodisch angepasst. Darum ist ihr Zins marktgerecht – und schwankt kräftig. Wer sich davor schützen will, sichert sich ab. Einige Anbieter verlangen das sogar. Wenn ein Minimalzins festgelegt wird, sinkt die Prämie dafür. Geldmarkthypotheken eignen sich für Kreditnehmer, die sinkende Zinsen erwarten, höhere Zinsen aber verkraften. Nachteil: Die Prämie verteuert die Hypothek und man kann nicht profitieren, falls der Zins unter den (allenfalls) festgelegten Minimalzins sinken sollte.
| Tipp: Zinsen sind verhandelbar |
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| Alle Anbieter veröffentlichen aktuelle Zinskonditionen für ihre Hypothekarmodelle. Sie gelten für erstklassige Wohnobjekte und Kreditnehmer mit einwandfreier Bonität. Diese Zahlen sind jedoch nicht in Stein gemeisselt, sondern lediglich Richtwerte. In vier von fünf Fällen offerieren die Anbieter einen tieferen Zinssatz. Darum lohnt es sich, für jede neue Hypothek oder Ablösung Offerten einzuholen, miteinander zu vergleichen und zu verhandeln. |
Der Weg zu Ihrer Hypothek
Bevor Sie mit Ihrem Berater reden, müssen Sie für sich zwei Fragen beantworten:
- Habe ich genügend Eigenkapital? Faustregel: Sie brauchen 20 % eigene Mittel.
- Kann ich mir Wohneigentum leisten? Faustregel: Zins, Amortisation, Unterhalt und Nebenkosten dürfen Sie höchstens 35 % Ihres Bruttoeinkommens kosten.
Wenn Sie beide Fragen bejaht haben, bereiten Sie sich gut auf das Gespräch vor. Je besser Sie vorbereitet sind, desto stärker ist Ihre Verhandlungsposition. Holen Sie bei Banken, Versicherungen und Pensionskassen Offerten ein. Stellen Sie alle Unterlagen zum Objekt sowie alle Dokumente zusammen, die Ihre finanzielle Situation auf den Punkt bringen. Überlegen Sie sich, ob Sie das Objekt bis zu 80 % belehnen lassen wollen – wenn Sie nur 65 % brauchen, genügt eine 1. Hypothek, für die Sie weniger zahlen, weil das Risiko geringer ist. Wenn Sie noch andere Sicherheiten einbringen, etwa Wertschriften oder Vorsorgegelder, können Sie besser über den Zins verhandeln.
Letzte Aktualisierung:
04.11.2011
