Auswege und Alternativen bei langen Laufzeiten

In vielen Marktphasen kosten Festhypotheken mit einer Laufzeit von acht oder zehn Jahren nicht viel mehr als zwei- oder dreijährige Hypotheken. Viele Hypothekarnehmer wollen sich aber nicht so lange binden – obwohl es durchaus Lösungen gibt.   

(pd) Auch wenn Hauseigentümer ihr Heim möglicherweise selbst gebaut haben: Mit
der Zeit können sich die Bedürfnisse und Umstände der Bewohner ändern. Eine junge Familie muss möglicherweise aus beruflichen Gründen wegziehen, ein älteres Ehepaar möchte das Haus gegen eine Wohnung tauschen, wenn die Kinder aus-ziehen. In beiden Fällen gibt es Lösungen, wenn eine Festhypothek beim Verkauf noch läuft. Sie kosten zwar etwas, dafür profitiert man lange von den tiefen Zinsen, wenn man doch nicht verkauft.

Variante 1: Hypothek mitnehmen
Wer sein Haus verkauft und an einem anderen Ort ein neues kauft, kann die Hypothek im Normalfall auf das neue Objekt übertragen.

Variante 2: Hypothek dem Käufer übertragen
Je interessierter ein Käufer an einem Objekt ist, desto eher kann man ihn dazu bewegen, auch die Hypothek zu übernehmen. Gibt die Bank ihr Einverständnis, ist diese Lösung oft für beide Seiten interessant: Der Verkäufer muss keine Ausstiegsentschädigung zahlen und der Käufer erhält die Hypothek unter Umständen günstiger, als wenn er eine neue abschliesst.

Wenn die aktuellen Marktzinssätze tiefer sind als der Zins der Festhypothek, die man übertragen möchte, entschädigt man den Käufer fairerweise für seine Mehrkosten (siehe auch Variante 3). Sind die aktuellen Zinsen jedoch höher, macht der Käufer einen Gewinn, den man allenfalls als Bonus in die Verkaufsverhandlungen einfliessen lassen kann.

Variante 3: Hypothek vorzeitig auflösen
Kommt weder Variante 1 noch 2 in Frage, kann man eine Festhypothek bei den meisten Instituten vorzeitig auflösen, wenn man das Objekt verkauft. Wichtig: Auch hier gelten in vielen Fällen Kündigungsfristen. Wenn eine Festhypothek vorzeitig aufgelöst wird, legt der Hypothekargeber das Geld für die Restlaufzeit der Hypothek an. Ist der Anlageertrag kleiner als der Hypozins für die Restlaufzeit, muss der Kreditnehmer diesen Verlust tragen. Wenn das Geld hingegen zu einem besseren Satz als dem Hypozins angelegt werden kann, bekommt er in der Regel eine Ausstiegsentschädigung.

Alternative: Zinsoption auf Libor Hypothek 
Ein ganz anderer Ansatz ist eine Libor Hypothek, die man mit einer Zinsoption langfristig absichert. Was exotisch klingt, ist eigentlich nichts anderes als eine Versicherung gegen allzu hohe Zinsen. Für eine einmalige Prämie erhält man eine Garantie, dass der Zins während der Laufzeit der Hypothek nie über einen bestimmten Prozentsatz ansteigt. Mit einer solchen Absicherung kann man sein Haus jederzeit problemlos verkaufen und die Hypothek ohne Ausstiegskosten auflösen. Im Gegenteil: Wenn die Zinsen inzwischen gestiegen sind, bekommt man unter Umständen sogar noch Geld zurück.


Text: VZ VermögensZentrum
Bild: Hans Rausser