Die Hypothekarzinsen sind im dritten Quartal 2010 weiter gesunken, was den Anreiz zur Verschuldung erhöht. Simon Müller, Bereichsleiter Kreditführung bei der Berner Kantonalbank BEKB, rät Wohneigentümern dabei zu einer konservativen Tragbarkeitsberechnung.
Wie sparsam sollten sich Wohneigentümer in diesen Zeiten verhalten?
Für mich gilt das alte Sprichwort, dass man in guten Zeiten sparen soll, um in der Not auf eine Reserve zurückgreifen zu können. Damit ist man grundsätzlich auf der sicheren Seite. Falls andererseits zu viel gespart und der Konsum dadurch abgewürgt wird, hat dies negative Auswirkungen auf die Wirtschaft. Deshalb ist ein goldener Mittelweg gefragt.
Wie stark orientieren wir uns an diesem Mittelweg?
Ein Teil der Wohneigentümer gibt effektiv zu viel Geld aus. Ein anderer Teil kann sich bei steigenden Zinsen jedoch einfach einschränken, indem er sich einen gewissen Luxus nicht mehr leistet. Es spielt überdies eine Rolle, ob man nebst dem Konsum auch überdurchschnittliche Amortisationen leistet und damit die Verschuldung in einem gesunden Mass reduziert. Auch hier gilt der Grundsatz der Vorsorge in guten Zeiten.
Wie schätzen Sie die Gefahr einer Immobilienblase ein?
In gewissen Ballungszentren lässt sich bei Wohneigentum eine deutliche Preissteigerung beobachten, weil die tiefen Zinsen zu einer grösseren Nachfrage führen. Im Kanton Bern sind wir davon allerdings kaum betroffen. Spezialentwicklungen kennen wir nur im Saanenland und in Grindelwald. Die Frage ist, inwieweit dieser Preisanstieg normal ist. Sicher ist, dass sich die Durchschnittslöhne nicht gleich stark entwickeln wie die Preise für Wohneigentum.
Inwieweit hat sich das tiefe Zinsniveau in den Köpfen insbesondere jüngerer Wohneigentümer schon als Normalfall festgesetzt?
Diese Gefahr sehe ich tatsächlich. Zwischen 1965 und heute betrug der durchschnittliche variable Zinssatz 5%. Schauen wir uns den Zeitraum von 1997 bis heute an, was ja auch schon eine recht lange Phase ist, dann liegt dieser Zinssatz unter 4%. Das heisst, dass Wohneigentümer, die ihr Objekt in den letzten 15 Jahren gebaut oder gekauft haben, hohe Zinssätze nicht kennen und durch einen Anstieg schon überrascht werden könnten.
Laut einer Studie von comparis von anfangs Jahr würden 7,6 % der Wohneigentümer einen Zinsanstieg auf 5% nicht verkraften. Was sind die Gründe dafür?
Aus unserer Sicht ist es wichtig, dass die Banken auch in extremen Tiefzinsphasen keine Abstriche beim kalkulatorischen Zinssatz machen. Bei der Berner Kantonalbank BEKB liegt dieser Zinssatz, der für die Tragbarkeitsberechnung verbindlich ist, nach wie vor bei 5%. Zudem stellt sich immer die Frage, wie das Einkommen berechnet wird. Berücksichtigt man beispielsweise Boni und andere variable Lohnentschädigungen, die vom wirtschaftlichen Erfolg des Arbeitgebers abhängen und deshalb auch reduziert werden können, in vollem Ausmass, kann es eng werden mit der Tragbarkeit.
Schiessen Banken, die diese Regeln missachten, nicht ein Eigentor, wenn sie in Kauf nehmen, dass ihre Kunden ihr Wohneigentum veräussern müssen?
Banken mit solchen Positionen gehen entsprechende Risiken ein. Wenn ein Schuldner seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, muss er sein Haus verkaufen, im schlimmsten fall kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen. In solchen Situationen ersteigert eine Bank das Haus oft selbst, weil die Schulden höher sind als der Preis, der am Markt erzielt werden kann.
Wie häufig kommt es vor, dass Wohneigentümer ihr Haus aufgeben?
Erfahrungsgemäss ist Wohneigentum das, was man als letztes hergeben will. Deshalb ist es selbst in Krisensituationen nie zu einer Flutwelle von Objekten gekommen, die auf den Markt gelangten. Hinzu kommt, dass man ja ohnehin irgendwo wohnen muss. Und wenn die Miete teurer ist als das Eigenheim, kämpft man erst recht um sein Zuhause.
Wie berechnen Sie die Tragbarkeit?
Wir gehen wie gesagt von einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% aus. 35% des massgebenden Einkommens sollten den Zins, die Amortisation und die Nebenkosten, die bei normalen Gebäuden 1% ausmachen, tragen können. Das massgebende Einkommen ist das bereinigte Einkommen, das Alimente und andere Schuldverpflichtungen wie Leasingzahlungen, nicht aber ausserordentliche Einkünfte berücksichtigt. Auch bei der Anrechnung von Zweiteinkommen muss man aufpassen, da bei einer Familiengründung ein Einkommen wegfallen könnte.
Worauf ist bei der Amortisation zu achten?
Die Amortisation trägt der Altersentwertung des Objekts Rechnung: Man legt etwas beiseite, damit man bei einer Renovation die Hypothek wieder aufstocken könnte. Ausserdem muss man dafür sorgen, dass man bei der Pensionierung eine Verschuldung hat, die man mit einem geringeren Einkommen weiterhin tragen kann. Es macht ja keinen Sinn, wenn das Wohneigentum nur bis 65 funktioniert. Wenn jemand mit 50 ein Haus kauft, ist die Amortisation unter Umständen höher als bei jemandem, der schon mit 40 ein Eigenheim erwirbt.
Wie strikte ist Ihre Faustregel zur Tragbarkeit einzuhalten?
Wir halten uns strikt daran. Wenn wir sehen, dass die Regel in zwei bis drei Jahren eingehalten werden kann, weil zu diesem Zeitpunkt ein Sonderfaktor eintreten wird, den man schon heute abschätzen kann, können wir eine Ausnahme machen. Beispiele für solche Sonderfaktoren sind ein Erbvorbezug oder der beabsichtige Verkauf einer Zweitliegenschaft.
Welche Möglichkeiten haben Wohneigentümer, um sich gegen steigende Zinsen abzusichern?
Primär stehen dazu Festhypotheken und Libor-Hypotheken zur Verfügung. Letztere sind nicht mehr so gefragt. Es hängt von der Kreditpolitik der einzelnen Bank ab, welches Produkt sie in erster Linie anbietet. Bei uns ist die Libor-Hypothek kein Instrument, das wir in den Vordergrund stellen. Das hängt mit unserer Beurteilung der Zinsentwicklung und der Differenz zwischen dem Zins der Festhypothek und der Libor-Hypothek zusammen. Für den Kunden ist eine Festzinshypothek das transparenteste Modell. Bei diesen Absicherungshypotheken muss man aber wissen, dass nicht alles Gold ist, was glänzt. Längere Laufzeiten sind verbindlich abgemacht, und eine vorzeitige Auflösung hat ihren Preis. Mögliche Stolpersteine sind etwa Scheidungen, Todesfälle und Erbfolgen.
Empfehlen Sie gestaffelte Laufzeiten?
Wir legen mit jedem Kunden die individuellen Bedürfnisse fest und machen ihn auf die verschiedenen Abhängigkeiten aufmerksam. Üblicherweise werden verschiedene Laufzeiten gewählt, um das Risiko abzuschwächen, bei gestiegenen Zinsen neue Hypotheken abschliessen zu müssen.
Danke für das Gespräch.
Text: hausinfo (mei)
Bild: zvg
