Bauherrenbegleitung: Die Finanzierung

Zu einem sparsamen Haus passt eine günstige Hypothek: Dank ihrer Bemühungen um ein ökologisches Eigenheim haben Heidi Lutstorf und Dietrich Bögli eine interessante Lösung zur Finanzierung gefunden.

(msc) Dass ein Haus teuer ist, leuchtet ein. Dass ein ökologisches und energiesparendes Haus noch teurer ist, denken die meisten. Sie haben Recht, was die Mehrinvestition am Anfang betrifft – doch nach einigen Jahren ist sie amortisiert. Zudem gibt es Fördergelder und Vergünstigungen: Bei einem neuen Einfamilienhaus zahlt der Kanton Bern 20 000 Franken für das Minergie-P-Label, und die Bauherren profitieren von einem sehr attraktiven Hypothekarmodell.

Die Hausbank und die Alternative
«Wir holten als Erstes Informationen bei unserer Hausbank und zusätzlich bei der Alternativen Bank ein», beschreibt Dietrich Bögli den Start der Suche nach Finanzierungsmöglichkeiten. Aus dem einfachen Informieren wurde bald ein umfangreiches Dossier: Bei der Alternativen Bank (ABS) beeinflusst die Nachhaltigkeit eines Projektes die Höhe der Hypothek. Grundlage dafür ist das detaillierte ABS-Immobilien-Rating.

Dieses bewertet ein Projekt nach fünf Kategorien: Betriebsenergie, Bauökologie, Standort, Nutzung und Ökonomie. Bei jedem Kriterium sind maximal 100 Punkte erhältlich, zusätzlich können Bonuspunkte geholt werden mit Leistungen, die nicht im Rating figurieren. Für total 150-299 Punkte (Nachhaltigkeits-Stufe 1) gibt es eine Zinsvergünstigung von 0,125 %, für 300-399 Punkte (Stufe 2) 0,375 % und für 400-500 Punkte (Stufe 3) eine Hypozinsreduktion von 0,625 %. «Mit der Stufe 3 hätten wir ein konkurrenzloses Angebot», meinte Dietrich Bögli im Vorfeld – das habe sein Berater bei der Hausbank, also der Konkurrenz, gesagt.

Nachhaltigkeit in allen Bereichen gefordert
Für das ABS-Immobilien-Rating müssen die Bauherren bzw. vor allem ihr Architekt einen Fragebogen ausfüllen und Unterlagen wie Baubeschrieb, Pläne, Bewilligung, Baukostenabrechnung und Heizwärmebedarfsberechnung einreichen. In der Kategorie «Betriebsenergie» bewertet das Rating den Energieverbrauch für Heizung, Warmwasser und Strom. Miteinbezogen wird die so genannte Primärenergie: jene Energie, die zur Produktion der letztlich verbrauchten Nutzenergie wie z.B. Erdgas gebraucht wird. Und auch die Umweltbelastungen, die während der gesamten Prozesskette von der Gewinnung des Energieträgers bis zur Nutzung im Haus entstehen, fliessen in die Berechnungen ein.

In der Kategorie «Bauökologie» spielen der Verbrauch grauer Energie für die Erstellung des Gebäudes, die baubiologische Qualität und der Umgang mit Regenwasser eine Rolle. Beim «Standort» bewertet das Rating die Attraktivität der Gemeinde, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Möglichkeiten von Langsamverkehr und den Umgang mit Bauland. Unter «Nutzung» nimmt die ABS die Wohnqualität des Hauses und seine Anpassungsfähigkeit bei veränderten Bedürfnissen der Bewohner unter die Lupe. Bei der Kategorie «Ökonomie» schliesslich beeinflussen die Baukosten die Punktzahl; ist nämlich ein Haus beispielsweise zwar sehr energiesparend, aber auch sehr teuer, könnte mit derselben Geldsumme andernorts ein grösserer Effekt erzielt werden.

Mit Effort zum Ziel
Nach einer ersten Bewertung fanden sich Lutstorf und Bögli mit ihrem Projekt in der oberen Mitte: Nachhaltigkeits-Stufe 2. Ein Spitzenresultat gab es bei der Energie (97 Punkte), weniger gut fielen die Kategorien Standort und Ökonomie aus. «Der Standort ist halt gegeben; leider ist Bern ein bisschen mehr als die entscheidende halbe Stunde per Zug von Utzenstorf entfernt», sagt Dietrich Bögli. Doch die Bauherren und der Architekt liessen nicht locker und reichten bei der Bank weitere Argumente und Daten ein – mit Erfolg. Unter anderem dank dem Bonus von 15 Punkten für die Umgebung, die Bögli mit einheimischen Stauden, Sträuchern und Bäumen sowie einer artenreichen Blumenwiese selbst gestalten will, erreichten die Bauherren 404 Punkte und damit eine Zinsvergünstigung von 0,625 %, und zwar zeitlich unbefristet. Da spielt es nicht mehr eine so grosse Rolle, welches Zinsmodell sie gewählt haben (es ist eine variable Hypothek). 


Text und Bilder: hausinfo