Das 4x4 der Gebäudeerneuerung

Auf vier mögliche Arten und in vier Etappen: Die Sanierung von Altbauten ist strategisch anzupacken.

(knü) Der Gebäudepark Schweiz ist zu grossen Teilen gebaut. Entsprechend hat der Immobilienmarkt vor allem bestehende Bauten anzubieten. Für potenzielle Käufer kann dies abschreckend sein: Denn zusätzlich zum Erwerb der Liegenschaft ist sehr oft auch eine Sanierung finanziell zu verkraften. Guter Rat ist daher teuer: Wie viel muss tatsächlich gemacht werden? Genügt eine Teilsanierung, ist umfassend zu erneuern oder lassen sich die baulichen Eingriffe etwa etappieren? Fachleute aus der Immobilienwirtschaft und der Baubranche wissen Bescheid. Viermal vier heisst ihre Losung: Zu vier unterschiedlichen Sanierungsvarianten kommen ebenso viele mögliche Etappen hinzu.

Varianten mit unterschiedlicher Tiefe
«Zwischen Werterhaltung, Teilerneuerung, umfassender Erneuerung oder einem Ersatz-Neubau haben sich Gebäudebesitzer zu entscheiden», rät Thomas Ammann, Architekt und Sanierungsfachmann beim Hauseigentürmerverband Schweiz. Das Ausmass der Erneuerung macht ein Gebäude jedoch unterschiedlich fit für die Zukunft. Um über Abbruch oder Sanierung zu entscheiden, sind grundlegende Analysen des Gebäudezustands und des Erweiterungspotenzials vorzunehmen. Ob ein Gebäude aufgestockt oder vergrössert werden darf, ist anhand der lokalen Bauvorschriften auszuloten. Tatsächlich kann ein Ersatz finanziell und energetisch günstiger sein als eine Totalsanierung, sagt zudem eine Studie der Fachhochschule Nordwestschweiz.

Zeitliche Perspektive entscheidet
Die passende Erneuerungsstrategie ist auf den Bedarf des Eigentümers auszulegen: Orientiert er sich an der eigenen Nutzugsdauer respektive an der Lebensdauer der Immobilie. Erstreckt sich seine Perspektive auf 20 bis 25 Jahre, steht insbesondere die Werterhaltung der Haustechnik im Vordergrund. Bei einer auf 50 Jahre ausgelegten Planung ist zusätzlich die Teilerneuerung der Gebäudehülle in Betracht zu ziehen. Das heisst etwa: dämmen der Fassade und Fensterersatz. Soll das bestehende Wohnhaus nach der Sanierung technisch einem Neubau entsprechen, kann auf die Regeln des Baustandards Minergie zurückgegriffen werden. Baulich ist dies mit geringen Mehrkosten zu bewältigen. Solche Investitionen führen zu mehr Komfort und besserer Energieeffizienz und werden zusätzlich mit einem höheren Marktwert belohnt.

Die richtige Reihenfolge
Eine tief greifende Gebäudesanierung kann in mehreren Schritten erfolgen. Die Baufachleute des Gebäudestandards Minergie haben ihrerseits ein Vorgehenskonzept – bestehend aus vier Etappen – entwickelt: Die Reihenfolge einzuhalten, kann künftige Mängel vermeiden. Der Start beginnt aussen an der Hülle. Zuallererst braucht es eine Wärmedämmung der Fassade und neue Fenster. Bleibt es beim Fensterersatz, kann sich allerdings Kondenswasser bilden. Die Erneuerung des Sonnenschutzes rundet die erste Sanierungsetappe ab.
Die Zweite konzentriert sich auf das Dämmen von Dach, Estrichboden und Kellerdecke, damit – nach Verbesserung der Gebäudehülle – der dritte Schritt macht: Heizung und andere technische Anlagen sind auf den reduzierten Energiebedarf abzustimmen. Als vierte und letzte Etappe folgt der Innenausbau, etwa in Küche, Bad und eventuell ergänzt mit dem Einbau einer Komfortlüftung.

Mehr Geld
Die Qualität der Erneuerung bestimmt zum einen den Investitionsbedarf. Zum andern werden je nach Eingriffstiefe unterschiedliche Finanzierungshilfen angeboten. Gemäss HEV-Fachmann Ammann können Banken um ökologische Darlehen angefragt werden. Weiter sind die energetisch wirksamen Sanierungen in den meisten Kantonen von den Steuern abzugsberechtigt. Und zu guter Letzt greift der Gesetzgeber beim Energiesparen unter die Arme: Bund und Kantone wollen ab diesem Jahr zusätzlich über 100 Millionen Franken ausgeben, um das Energiesparen zu fördern. Gebäudebesitzer, welche ihr Wohnhaus mit mangelhafter Substanz in ein zeitgemässes und energieeffizientes Zuhause verwandeln wollen, dürfen daher mit kräftiger finanzieller Unterstützung rechnen.


Text: hausinfo
Bild: ImagePoint (MO-Images)