Le 4x4 de la rénovation des bâtiments

Quatre options possibles et quatre étapes : l'assainissement de bâtiments anciens exige une approche stratégique.

Le parc immobilier de la Suisse se compose en grande partie d'immeubles déjà construits. En conséquence, le marché immobilier propose avant tout des constructions existantes. Cela peut avoir un effet dissuasif sur les acheteurs potentiels qui savent qu'ils devront très souvent assumer les frais d'assainissement du bien immobilier acheté en supplément, d'où l'intérêt d'être bien conseillé. Que faut-il faire exactement ? Une rénovation partielle suffit-elle, faut-il tout rénover et peut-on procéder par étapes ? Les experts de l'immobilier et du bâtiment détiennent la réponse à cette question. Quatre fois quatre, telle est leur solution : quatre options d'assainissement différentes et quatre étapes.

Des mesures d'ampleur différente
« Les propriétaires immobiliers doivent choisir entre préserver la valeur de l'immeuble, le rénover en partie, le rénover complètement ou reconstruire », conseille Thomas Ammann, architecte et spécialiste des assainissements de l'Association suisse des propriétaires fonciers. Cependant, c'est de l'ampleur des travaux de rénovation que dépend l'avenir d'un bâtiment. Avant de choisir entre la démolition et l'assainissement, il faut procéder à des analyses approfondies de l'état du bien et de son potentiel d'agrandissement. Pour savoir si une surélévation ou un agrandissement est autorisé(e), on pourra consulter les prescriptions locales en matière de construction. A noter qu'il est parfois plus avantageux au niveau des coûts et de la consommation d'énergie de démolir et de reconstruire plutôt que de tout rénover, ainsi que le constate une étude de la Haute École Spécialisée de la Suisse du Nord-Ouest.

La perspective temporelle est décisive
La stratégie de rénovation idéale doit être définie en fonction des besoins du propriétaire : son projet est-il axé sur la durée d'utilisation envisagée ou sur la durée de vie de l'immeuble ? Si ses projets ne vont pas au-delà de 20 à 25 ans, il s'attachera surtout à l'entretien des installations techniques. Dans le cas d'une planification sur 50 ans, il envisagera en plus de rénover partiellement l'enveloppe du bâtiment, autrement dit d'isoler la façade et de remplacer les fenêtres. Si, après les travaux d'assainissement, le bâtiment doit équivaloir sur le plan technique à une nouvelle construction, il est possible de recourir aux règles du standard Minergie. Au niveau architectural, ces mesures sont réalisables sans trop de surcoûts. Des investissements de cet ordre apportent un surplus de confort, améliorent l'efficacité énergétique et sont en plus récompensés par une hausse de la valeur marchande de l'objet immobilier.

Le bon ordre chronologique
Un assainissement complet peut avoir lieu en plusieurs phases. Pour leur part, les experts en bâtiment du standard de construction Minergie ont développé une procédure qui comporte quatre étapes. Respecter le bon ordre chronologique permet d'éviter les défauts à l'avenir. Le point de départ est l'enveloppe, à l'extérieur. Il faut assurer en tout premier lieu l'isolation thermique de la façade et poser de nouvelles fenêtres. Si l'on se contente de remplacer les fenêtres, il peut se former de la condensation. La rénovation de la protection solaire complète la première étape de l'assainissement.
La deuxième phase doit porter sur l'isolation de la toiture, de la chape et du plafond de la cave pour que la troisième étape ait un sens, une fois l'enveloppe du bâtiment rénovée : le chauffage et les autres installations techniques doivent être adaptés aux besoins énergétiques réduits. La quatrième et dernière étape est l'aménagement intérieur, comme celui de la cuisine, de la salle de bains que l'on complétera éventuellement par l'installation d'une aération douce.

Plus d'argent
D'un côté, le montant des investissements nécessaires dépend de la qualité de la rénovation. D'un autre côté, différentes aides de financement sont proposées en fonction de l'ampleur des travaux de rénovation. D'après M. Amman, spécialiste APF, il est possible de solliciter des prêts écologiques auprès des banques. Par ailleurs, les travaux d'assainissement énergétiquement efficaces peuvent être déduits des impôts dans la majorité des cantons. Enfin, le législateur encourage lui aussi les économies d'énergie. La Confédération et les cantons veulent, dès cette année, investir plus de 100 millions de francs en plus pour promouvoir les économies d'énergie. Les propriétaires immobiliers dont la maison d'habitation présente des déficits et qui souhaitent la transformer en un bâtiment énergétiquement efficace peuvent donc compter sur une solide aide financière.


Texte : infomaison
Image : ImagePoint (MO-Images)