Construire du neuf ou rénover ?

En Suisse, plus de deux tiers des maisons d'habitations ont été construites après la Seconde Guerre mondiale, mais seulement un sixième ont été réalisées moins de 20 ans auparavant. Résultat : des rénovations sont plus que jamais nécessaires. Ou vaut-il mieux les démolir et effectuer de nouvelles constructions ? Il convient de faire une comparaison.

 

(mb) Les composants d'une maison d'habitation ont une longévité de 20 à 50 ans. Une rénovation totale sera donc nécessaire seulement après quelque deux générations. Dans le cas d'une grande partie du parc immobilier, ce délai s'est lentement écoulé. On a investi,  au cours du boom économique des années soixante du siècle précédent : plus de la moitié du parc immobilier total suisse a été construit après 1960. Mais les rénovations ne marchent pas fort. La quote-part de renouvellement annuelle est inférieure à deux pour cent. Jusqu'à l'an 2000, pas même la moitié de ces maisons avaient été rénovées et tout juste 6 % des objets immobiliers, dont la rénovation était urgente, ont cédé la place à des constructions neuves. C'est pourquoi, les spécialistes parlent d'un état d'urgence de la rénovation ou notent même une tendance à une dégradation presque totale des édifices. Les experts en matière d'énergie ont analysé le problème dans le cadre d'une étude et sont parvenus à la conclusion suivante : comparée à une rénovation totale, une construction neuve présente des avantages importants – surtout sur le plan énergétique. L'Association Green Building Suisse, à laquelle des groupements interprofessionnels réputés sont affiliés, s'engage par conséquent pour de meilleures conditions cadre, en vue de promouvoir de nouvelles constructions substitutives.  

Des besoins croissants
La situation sur le marché immobilier est difficile à évaluer à long terme. La société évolue et avec elle, les exigences en matière d'habitat. De nos jours, les gens ont besoin davantage de surface habitable qu'ils veulent exploiter de diverses manières et en faisant preuve de souplesse. Lorsque les plans d'une maison plurifamiliale ne sont plus modernes, que la substance du bâtiment et les installations ont besoin d'être assainies et, pour finir, que l'isolation acoustique est insuffisante, il est tout à fait sensé d'envisager une construction nouvelle. Suite à la pression économique, une forte propension à démolir des espaces habitables a été constatée depuis 2003. Sur la zone déblayée suite à la démolition, un grand nombre de logement ont été réalisés dans le cadre de nouvelles constructions à titre substitutif. Cette évolution est dénombrée statistiquement dans le canton de Zurich : sur les 35'000 logements qui ont été créés en sus durant la période de 2003 à 2008, un tiers à un quart sont dus aux nouvelles constructions à titre substitutif. Initialement, ce sont surtout des bâtiments industriels inutilisés qui ont été transformés et les aires ont changé d'affectation ; entre-temps, la démolition de bâtiments d'habitation est devenue une tendance dominante, afin de densifier sur le plan architectonique des zones d'habitation existantes, par de nouvelles constructions substitutives, et en vue de mieux tirer parti des réserves utilisables sur la parcelle.

  

 

La situation
Une rénovation totale entraîne des frais. L'ancien bâtiment a perdu de sa valeur substantielle et les frais de démolition et de planification ainsi que les investissements nécessaires pour construire du neuf viennent s'ajouter. Pendant la phase de construction, il y a une perte de loyer. Une construction neuve coûte en moyenne quelque fr. 3'300.- le mètre carré (frais de construction uniquement). Si on veut financer une construction nouvelle par des loyers plus élevés, il faut construire dans une région bien située où il existe une forte demande. Lorsque la situation du terrain est moyenne ou mauvaise, les loyers nécessaires ne peuvent guère être imposés, une fois la construction achevée.

Avantage
Une construction neuve fournit davantage de potentiel économique et social : d'une part, l'utilisation peut être accrue, ce qui conduit à de meilleurs rendements ; d'autre part, des habitations modernes créent une nouvelle demande, ce qui contribue à revaloriser un quartier et exerce une influence positive sur l'évolution d'un lotissement. Par ailleurs, une construction neuve peut représenter un gain sur le plan architectural.