Tuyaux pour économiser
Divers tuyaux pour économiser des impôts résultent des contraintes légales concernant l'impôt sur les successions et sur les donations.
Donner au lieu de léguer- Une économie fiscale est possible lorsque le propriétaire fait donation de son bien-fonds tout en continuant à l'habiter.
- Une donation n'a toutefois un sens que si les donateurs jouissent d'une sécurité financière suffisante pour le restant de leur vie.
- Une donation de bien-fonds devrait se faire le plus tôt possible, car les impôts sur les successions et les donations ont plutôt tendance à augmenter à long terme en raison de l'inflation.
- La donation présente l'avantage que l'accroissement ultérieur de la valeur du bien-fonds appartient au patrimoine de l'acheteur ou du bénéficiaire de la donation et qu'il n'est donc pas frappé de droits de succession a posteriori.
- Le propriétaire de plusieurs biens-fonds peut échapper à la progressivité de l'imposition sur son patrimoine s'il offre ses biens-fonds à ses enfants de son vivant et divise ainsi le patrimoine sur plusieurs personnes.
Droit d'occupation et usufruit
- Si le propriétaire conserve le droit d'occupation, ce droit est déduit de la valeur fiscale de la donation. Plus le donateur est jeune, plus son espérance de vie statistique est élevée et donc, plus la déduction fiscale est importante. Si deux personnes résident dans l'immeuble en question, le droit d'occupation doit être établi aux deux noms ou au nom de la plus jeune. A leur décès, le droit d'occupation disparaît mais aucun impôt supplémentaire ne doit être acquitté. Dans la mesure où un droit d'occupation a été accordé, les donateurs doivent continuer de s'acquitter des impôts sur la valeur locative.
- Il en est de même lorsque les donateurs conservent l'usufruit du bien-fonds. La valeur fiscale de la donation est diminuée d'un montant correspondant à l'usufruit. La différence par rapport au simple droit d'habitation réside dans le fait que les donateurs conservent leur statut et doivent donc prendre en charge les intérêts hypothécaires et déclarer le bien-fonds en tant que patrimoine. En contrepartie, ils ont aussi généralement le droit de louer le bien, ce qui n'est pas possible dans le cas d'un droit d'habitation.
- Pour les immeubles commerciaux et locatifs ainsi que pour les habitations collectives, toutes les combinaisons entre le droit d'occupation et l'usufruit sont imaginables.
Profiter de la déduction des intérêts hypothécaires
En cas de donation d'un bien-fonds, les dettes peuvent être déduites de la valeur fiscale; les dettes sont pour ainsi dire comprises dans le « paquet-cadeau ». Mieux, aucun impôt sur les donations ne sera prélevé si la charge hypothécaire est exactement identique à la valeur fiscale. La meilleure stratégie consiste donc à relever les hypothèques avant la donation jusqu'à concurrence de la valeur fiscale (la condition préalable est bien sûr que la banque accorde un crédit de cet ordre). Mais attention au reproche d'évasion fiscale ! Le cas échéant, le donateur peut toutefois économiser des impôts sur les gains immobiliers. Pour éviter toute surprise, une sérieuse clarification préalable s'impose.
Exploiter les disparités des taux d'imposition cantonaux
- Lorsque le taux d'imposition du canton de résidence est supérieur à celui du canton où se trouve le bien-fonds, celui-ci devrait être donné avec le plus faible endettement possible afin de profiter pleinement de l'impôt réduit sur les donations et de soumettre le moins de liquidités possible aux taux d'imposition supérieurs du canton de résidence au moment de la succession.
- Inversement, lorsque le taux d'imposition est plus élevé dans le canton où se trouve le bien-fonds, le prêt hypothécaire devrait être augmenté afin que le plus grand montant possible de biens meubles soit imposé dans le canton de résidence lors de la succession. Mais une clarification préalable sérieuse s'impose là aussi d'urgence, afin de prévenir tout reproche d'évasion fiscale.
- Lors de l'achat d'un bien-fonds à titre d'investissement, il convient de le choisir dans une région avantageuse sur le plan fiscal. Cette précaution est particulièrement intéressante pour les concubins, car ils sont considérés comme non apparentés et soumis à un taux plus élevé de droits de succession. Dans de tels cantons, il faut toutefois compter avec des prix d'achat des biens fonciers plus élevés.
- Si le testateur possède plusieurs biens-fonds dans des cantons différents, il devrait examiner dans chaque cas si la transmission aux descendants est oui ou non exonérée d'impôt. Si un impôt doit être acquitté, le bien-fonds devrait être grevé d'une hypothèque aussi élevée que possible afin de mettre pleinement à profit la déduction des dettes. Si le bien-fonds est au contraire exonéré d'impôts sur les successions ou sur les donations, une charge hypothécaire élevée ne procure aucun avantage en cas d'héritage ou de donation. Toutefois, cette opération doit être planifiée avec précaution afin d'éviter une pénalité pour cause d'évasion fiscale.
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Image : ImagePoint (Harald Richter)
Dernière actualisation:
12.08.2009
