Imposition des logements en propriété - les questions des lecteurs
(mei) Les coûts des
Excédent des frais d'entretien du bien-fonds sur ce qu'il rapporte
Je fais remettre en état les installations thermiques d'un bien-fonds en procédant par étapes. Les recettes du bien-fonds s'élèvent à fr. 110'000.-, les frais d'entretien à fr. 130'000.-, ce qui entraîne un excédent des dépenses de fr. 20'000.-. N'est-ce pas possible de faire valoir ces coûts ou puis-je les déduire de mon revenu imposable ?
Christoph Perler : Je suppose que vous parlez des revenus du bien-fonds, autrement dit du revenu locatif ou de la valeur locative propre, si vous habitez vous-même le bâtiment en question. Vous pouvez déduire les fr. 20'000.- de vos autres revenus (par ex revenu du travail salarié, revenu de la fortune, revenu de substitution, etc.), mais à condition toutefois que vous ayez, en dehors des revenus du bien-fonds, d'autres revenus imposables dont le montant s'élève au moins à fr. 20'000.-. Si vous procédez à des travaux d'entretien et de remise en état, vous devez éviter de manière générale que vos dépenses dépassent vos revenus imposables. Si vous pouvez par exemple procéder à des déductions de fr. 60'000.-, mais que vos revenus imposables (après déductions) ne s'élèvent en tout qu'à fr. 50'000.-, vous ne pourrez pas déduire les fr. 10'000.- restants. Dans ce cas, il est conseillé d'échelonner dans le temps les travaux, et par conséquent également les factures (voir aussi la réponse à la question suivante).
Travaux de rénovation maintenant la valeur et générant une plus-value
Nous envisageons d'acquérir dans le canton de Berne une partie d'une ferme, dont le noyau date du 18e siècle. La partie d'habitation a été rénovée à la fin du 19e siècle. La question pour nous est maintenant de savoir si nous devons rénover la cuisine qui a un peu plus de 12 ans et aménager les combles tout de suite ou s'il est préférable de le faire dans quelques années. Qu'est-ce qui est le plus judicieux sur le plan fiscal ?
Christoph Perler : L'ancienne pratique Dumont disait que les frais d'entretien d'un bien-fonds n'étaient pas du tout déductibles ou seulement en partie, dans les cinq premières années qui suivaient son acquisition. La pratique Dumont a été abrogée dans le canton de Berne le 1.1.2009 et au niveau fédéral le 1.1.2010. Depuis, s'applique la règle disant que les travaux visant à maintenir la valeur sont fiscalement déductibles tandis que ceux générant une plus-value ne le sont toujours pas. Si vous procédez par exemple à des réparations dans votre cuisine ou que vous remplacez des appareils, il devrait s'agir de travaux visant à maintenir la valeur. Par contre, si vous installez pour la première fois un lave-vaisselle, cette mesure est considérée en principe comme induisant une plus-value. L'aménagement des combles fait également partie des travaux générant une plus-value. En outre, on pourrait réestimer la valeur officielle après l'aménagement, ce qui peut entraîner une augmentation de cette dernière et peut-être aussi une hausse de la valeur locative propre. A ce propos, il est important, en cas de travaux générant une plus-value, de conserver tous les justificatifs. En cas de vente ultérieure du bien-fonds, vous pourrez en effet déduire de la plus-value réalisée sur le gain immobilier le montant des travaux qui ont contribué à augmenter sa valeur. Le fait que attaquiez les travaux de rénovation maintenant ou plus tard est donc moins important que la question de savoir si vous voulez réaliser tout en une seule fois ou non. Pour des considérations de planification fiscale (taux d'imposition marginal), il peut être conseillé de répartir les travaux d'entretien sur plusieurs années et de briser ce faisant la progression fiscale, car le revenu imposable peut être maintenu à un niveau plus bas sur plusieurs années.
Frais d'entretien effectifs ou déduction forfaitaire ?
Est-ce que je peux choisir tous les ans entre une déduction des frais effectifs ou la déduction forfaitaire ?
Christoph Perler : En dehors des biens-fonds qui font partie du capital commercial ou qui sont utilisés à des fins commerciales, vous êtes entièrement libre de votre choix dans le canton de Berne et au niveau fédéral. Vous pouvez aussi opter pour la déduction forfaitaire si vous n'avez pas eu du tout de frais d'entretien. La déduction forfaitaire s'élève pour les bâtiments de 10 ans ou moins à 10 % de leurs revenus bruts (autrement dit de la propre valeur locative ou des revenus locatifs), et pour les bâtiments plus âgés à 20 % de leurs revenus bruts.
Frais de chauffage
Puis-je déduire de mes impôts les frais de mazout et de ramonage au titre de l'entretien du bien-fonds ?
Christoph Perler : Non. Les frais de mazout sont considérés comme des coûts de la vie (il s'agit donc de frais accessoires) et ne sont pas déductibles. De même, les frais de chauffage ne sont pas déductibles, ni les coûts de nettoyage de la cheminée, qui en font partie.
LPP
Dans le cadre de l'encouragement à la propriété du logement, j'ai demandé le versement anticipé de mon avoir LPP (de prévoyance vieillesse) pour l'achat d'un bien-fonds. Est-ce que peux racheter de nouveau des années d'assurance du 2ème pilier immédiatement après ?
Christoph Perler : Oui, vous en avez la possibilité. Mais, vous ne pourrez déduire des impôts que le montant qui dépasse celui du versement anticipé. Par conséquent, si vous prélevez
fr. 100'000.- au titre du versement anticipé, vous ne pourrez pas déduire fiscalement les montants de vos rachats jusqu'à hauteur de fr. 100'000.-. Vous ne pourrez faire valoir que les rachats qui suivront.
Texte : infomaison
Image : Idd
