Imprimer

Méthode hédoniste

L'estimation de logements en propriété proposée par le Centre d'information et de formation immobilière (Cifi) se fonde sur la méthode hédoniste. Celle-ci a été développée dans les années 1950 aux Etats-Unis et permet de comparer la valeur de biens très divers.

Concernant les logements en propriété, cette méthode d'estimation se fonde à la fois sur des facteurs liés à la construction et sur des facteurs géographiques. Sur la base des prix réalisés lors de mutations, la part de valeur que représente chacun de ces facteurs par rapport à la valeur globale est calculée au moyen d'une méthode statistique éprouvée (régression linéaire multiple) pour la période concernée.

Dès 1994, le Cifi, en collaboration avec des experts immobiliers de banques, caisses de pension et compagnies d'assurance, a défini les facteurs permettant de déterminer avec la plus grande précision possible les prix du marché de l'immobilier :

  • Parmi les facteurs liés à la construction, on peut citer la superficie du terrain, la surface habitable, le volume bâti, l'ancienneté, etc.
  • Parmi les caractéristiques géographiques, on peut citer la situation de la commune ou du quartier (fiscalité, centralité, infrastructure, revenus, tourisme, etc.), ainsi que la situation de l'immeuble au sein de la commune ou du quartier.

Application de la méthode en Suisse
Actuellement, de grandes banques suisses (Credit Suisse, Zürcher Kantonalbank, Banque cantonale vaudoise, Walliser Kantonalbank, Banque cantonale de Genève, etc.), ainsi que des compagnies d'assurance (Bâloise assurances, Winterthur assurances, Rentenanstalt Swiss Life, Suva, etc.) et des caisses de pension (ABB, Ciba, Nestlé, Novartis, etc.) font appel à la méthode du Cifi pour l'estimation des immeubles.
Chaque mois, les experts du Cifi examinent des centaines de mutations, calculent et actualisent les modèles d'estimation des immeubles, garantissant une mise à jour permanente de l'évaluation.

Avantages de cette méthode

Prix du marché
La méthode d'estimation hédoniste utilise les prix du marché. Elle se fonde sur des transactions qui ont effectivement eu lieu. Les objets issus d'enchères ou de contre-opérations ne sont pas pris en compte. En bref, le marché définit la valeur que représente par exemple une bonne situation, un taux fiscal intéressant, une salle de bain supplémentaire ou un grand jardin.

Rapidité
Effectuée sur logiciel, cette estimation est extrêmement rapide. Elle peut être réitérée à tout moment avec les prix du marché les plus récents.

Précision
La précision de cette estimation est élevée. Lors de l'estimation de plusieurs immeubles, l'erreur d'évaluation est en moyenne de zéro pour cent. L'estimation repose en effet sur des critères objectifs et non sur des impressions subjectives.

Facteurs multiples
L'influence des aspects techniques de la construction et des facteurs liés à la situation est déterminée avec une bien plus grande précision qu'avec les autres méthodes. En bref, le prix de l'immobilier se calcule sur la base d'une cinquantaine de facteurs qui sont en relation directe avec le bâtiment et sa situation.

Toute la Suisse
Les modèles développés et la base de données du Cifi, établie à l'échelle de la Suisse, permettent l'estimation d'immeubles dans toutes les communes.

Inconvénients

  • Importante saisie de données (coûteuse, problématique de l'actualité des données immobilières)
  • Ecarts parfois considérables des résultats pour certains objets présentant des particularités (pièces surdimensionnées, immissions ou avantages liés au site et se répercutant uniquement sur un objet et non sur tout un quartier, évaluation de la durabilité et de l'usage futur, etc.)
  • Evaluation par le donneur d'ordre et non par l'expert en estimation
  • Détermination des caractéristiques des immeubles (question empirique à laquelle l'approche hédoniste ne répond pas.)

Texte : Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband SIV

Dernière actualisation: 30.03.2011